Je hebt een bedrijfspand en observeert dat de WOZ-waarde van je zakelijke pand hoger is dan je had verwacht. De WOZ-waarde zakelijk pand is de basis voor allerlei heffingen: van onroerendezaakbelasting tot waterschapsbelasting en soms belastingen zoals inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting, als je via privé verhuurt. Een te hoge waarde kan dus ongewenst effect hebben op je financiële lasten, want die WOZ-waarde bepaalt onder meer de bodemwaarde voor afschrijving, en daarmee hoe ver je mag afschrijven.
Gemeenten bepalen voor bedrijfspanden de WOZ-waarde op basis van de marktwaarde of de gecorrigeerde vervangingswaarde. De marktwaarde wordt vaak berekend via de huurwaardekapitalisatiemethode: huurprijs per vierkante meter, maal een kapitalisatiefactor. Die factor houdt rekening met zaken als leegstand of investeringsrisico.
Lukt dat niet, bijvoorbeeld bij zelden verhandelde objecten zoals scholen of ziekenhuizen, dan gebruiken gemeenten de gecorrigeerde vervangingswaarde. Die berust op de herbouwwaarde, minus afschrijving op basis van technische en functionele veroudering.
Het is goed om te weten dat die WOZ-waarde per peildatum wordt vastgesteld, steeds op 1 januari van het voorgaande jaar en dat dit de waarde is zoals die toen gold.
Je kunt bezwaar maken tegen WOZ-waarde zakelijk pand als je vermoedt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Redenen kunnen zijn: onjuiste oppervlakte, verkeerd bouwjaar, achterstallig onderhoud, asbest, bodemverontreiniging, leegstand in de buurt of andere waardedrukkende factoren in en rond het pand.
Corona-effecten kunnen ook reden zijn, bijvoorbeeld toenemende leegstand of lagere huurprijzen die niet zijn meegenomen bij waardebepaling.
Praktische voorbeelden zijn onder meer: magazijn per m² wordt gewaardeerd alsof het kantoorruimte is of dat taxatieverslag gegevens bevat die niet kloppen.
Allereerst moet je snel zijn: de wettelijke termijn is zes weken na de datum van de WOZ-beschikking. Binnen die termijn dien je bezwaar maken tegen WOZ-waarde in. Je kunt ervoor kiezen om pro forma bezwaar te maken, en later inhoud te geven.
Controleer het taxatieverslag nauwkeurig. Daar staat op welke uitgangspunten de gemeente baseerde: oppervlakten, vergelijkingen, factoren. Soms kun je al eens signaleren of er ruimte is voor correctie.
Een serieus onderbouwd bezwaar bevat vaak: fotobewijs van gebreken, taxatierapporten, vergelijkingen met andere panden, of bewijzen van ondermaatse bereikbaarheid.
Je bereidt een bezwaarschrift voor. Daarin benoem je je gegevens, de WOZ-waarde waartegen je bezwaar maakt en de argumenten waarom die waarde niet klopt. Vergeet niet alle bewijsstukken mee te sturen en wijs op concrete feiten in plaats van algemene aannames.
Je dient het bezwaar in digitaal of schriftelijk bij je gemeente. Je ontvangt dan een ontvangstbevestiging met zaaknummer. Daarna neemt de gemeente je bezwaar in behandeling.
Het proces kan enkele maanden duren. De gemeente kan aanvullende informatie vragen, of je uitnodigen voor een hoorzitting. Je krijgt daarna een beslissing. Is de WOZ-waarde dan verlaagd, dan pas je de belastingaanslagen meestal automatisch aan.
Bezwaar maken is je goed recht, en dat kun je zelf doen. Sommige partijen benadrukken dat je ook zonder tussenkomst van commerciële bureaus bezwaar kan maken, dat bezwaar zelf kost niets.
Toch kiezen veel eigenaren van bedrijfspanden voor gespecialiseerde hulp. Zij beschikken over expertise in taxatie en procedure, en soms werkt dat via no-cure-no-pay.
Een deskundige kent de methodieken, weet welke argumenten aanslaan, en kan helpen met bewijsverzameling en het opstellen van het bezwaar. Dat verhoogt je kans op succes aanzienlijk.
Laat je niet zomaar afschepen als de WOZ-waarde van je pand hoger is dan verwacht. Die WOZ-waarde zakelijk pand heeft effect op je belastingdruk en op je fiscale afschrijvingen. Je kunt bezwaar maken tegen WOZ-waarde; wees alert op fouten in de waardebepaling en ruim op tijd met onderbouwing. Een goed bezwaarschrift kan financieel voordeel opleveren.
